Qu'est ce que le prêt hypothécaire, pourquoi faire?
Vous avez besoin de trésorerie pour :
- Régler des droits de succession ou une soulte
- Réaliser des travaux de rénovation, d'agrandissement
- Racheter vos crédits
- Disposer de liquidités (financer les études de vos enfants…)
Le crédit hypothécaire vous permet de financer tous ces besoins hors usage professionnel. Il tient compte de la valeur de votre bien immobilier.
Les sommes financées sont utilisables pour tout projet qui vous tient à cœur, immobilier ou non…
Vous bénéficiez de tous les avantages d'un crédit immobilier : taux compétitif, mensualités allégées grâce à une durée plus longue du crédit, capacité d'emprunt restaurée.
Le crédit hypothécaire se contracte pour l'achat, la transformation ou la construction d'un immeuble. Il permet également le remboursement d'un crédit existant ou le remboursement éventuel d'autres dettes.
Il nécessite impérativement un acte notarié et engendre des frais (enregistrement, notaire, acte hypothécaire etc.)
Deux types de crédits existent:
- Le prêt : dans ce cas, l'organisme bancaire vous libère la totalité des fonds
- L'ouverture de crédit : c'est une ligne de crédit dont une partie ou la totalité des fonds est mis à votre disposition avec l'avantage de réemprunter après une certaine durée le capital amorti sans acte notarié (= reprise d'encours).
Protection de l'emprunteur :
Loi Scrivener : un emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l'offre de prêt ; la vente est subordonnée à l'obtention du prêt et si celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser à l'acheteur les sommes versées (Article L 312-5 du Code de Consommation).
Les différents modes de remboursement :
- Les mensualités constantes : le montant de la mensualité reste identique tous les mois. Seul le rapport entre la partie capital et la partie intérêt de la charge mensuelle change. Au début, la partie "intérêt" est supérieure à la partie "capital" mais cette tendance s'inverse au fur et à mesure des mois.
- Les mensualités progressives : les mensualités sont moins élevées au départ qu'en mensualités constantes et les mensualités augmentent au fil des mois. La charge totale est, au même taux et pour la même durée, plus élevée que les autres modes de remboursement.
- Les mensualités dégressives (amortissements constants) : par cette formule, les mensualités sont plus élevées au départ qu'en mensualités constantes mais les mensualités diminuent au fil des mois. La part en capital est fixe et la part en intérêt diminuent progressivement. La charge totale est, au même taux et pour la même durée, beaucoup moins élévée par rapport aux mensualités constantes.
- Les mensualités à la carte : formule par laquelle vous choisissez au départ le montant du capital payé.
- Le terme fixe : la mensualité est dans ce cas constante et se compose uniquement d'intérêt. Le capital est remboursé en une fois à la fin de la durée du prêt au moyen de fonds propres (héritage, donnation ou autre) ou reconstitué par une assurance groupe ,vie classique...
Il est possible de combiner deux modes de remboursements différents.
Les spécificités du taux d'intérêt :
Sachant que les taux évoluent avec le temps et en fonction de divers paramètres peu contrôlables, il est important de choisir la formule qui correspond le mieux à vos besoins. Les conseils de votre courtier vous aideront à trouver une formule adaptée à vos aspirations personnelles ( familiales et fiscales).
En règle générale, plus la durée du taux fixe choisi est longue, plus le taux sera élevé. Bien qu'à chaque révision, ce taux puisse varier aussi bien à la hausse qu'à la baisse, il existe , dans le souci de protéger le consommateur (loi du 04/08/1992) une limite de variabilité choisie au départ appelée "CAP".
Sachez qu'il est bien sûr possible de combiner dans un seul contrat plusieurs formules de crédit.
Le taux pratiqué dépend également des garanties réelles que vous pouvez offrir (= quotité d'emprunt).
La quotité est le rapport du montant emprunté par rapport aux immeubles donnés en garantie. Certains organismes prêtent jusqu'à 125% de quotité (de la valeur expertisée) pour ainsi faciliter l'acquisition aux candidats qui ne possèdent pas de fonds propres.
Cette valeur d'expertise est réalisée par un expert agréé par l'organisme bancaire.
Le prêt hypothécaire peut faire l'objet d'une opération de rachat de crédit ou de restructuration de crédits.
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